一线城市限购政策优化、“好房子”批量落地、城市更新提速，房地产行业进入构建新发展模式的阶段。4月2日，在2026观点年度论坛上，企业各方以“向上之路”为主题，探讨房地产行业何时出现拐点，以及“好房子”和城市更新如何影响市场。
关键指标判断市场何时企稳
近年来，房地产行业持续在深水区调整。国家统计局发布的数据显示，今年前2月，全国新建商品房销售面积同比下降13.5%，新建商品房销售额同比下降20.2%，两大数值的降幅均比上一个统计期有所扩大。
究竟何时才能企稳？德思勤集团董事长龙固新认为，预判房地产市场趋势需要关注多类指标，包括成交价格、租金和结构三类。龙固新表示，全球衡量资产价值的重要标准是租金，我国存量资产约400万亿元，一线城市租金企稳且资产价值基本锚定。
“在过去20年的地产投资热潮中，市场更关注房屋成交价格，这两类价值均产生于实际交易或租赁行为。”龙固新在圆桌论坛上提到。
龙固新认为，衡量市场真正企稳的核心指标有两个，一是当前愿意投资和创业的人数及公司数量，这是租金、成交等指标好转的核心驱动力；二是一、二线城市科技人才的生育数量，城市发展应更注重引入科技创新资源及科技人才，这才是市场企稳的关键。
“好房子”助力市场修复
作为当下民生关切的焦点问题，“好房子”再次出现在今年全国两会的政府工作报告中，且表述从2025年的“推动建设”优化为今年的“有序推动”，并新增“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”这一重点工作。
“好房子”的出现代表着房地产行业从“住有所居”时代提升至“住有优居”时代，其不仅带动产品升级，更将拉动材料、装修等上下游产业链的协同发展，并催生出智能家居、社区服务等新的消费场景。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司城市研究院院长孟伟表示，2024年、2025年，“好房子”主要处于政策引导及各开发商搭建体系的阶段。今年年初，各开发商已经全面推进落地实施，好房子实现了从营销宣传到供应链端转变的核心突破。
“‘好房子’从试点样板到全面落地的过程离不开体系支撑与供应链配合。”孟伟在圆桌论坛环节说。
合富辉煌广州公司总经理郭锐认为，消费端对于好的生活的追求是源源不断的。郭锐提到，今年住宅产品竞争激烈，产品的迭代不是线性的，而是跨越式的。从材料、科技感到服务等来看，和以前部分优质地段的豪宅相比也好出很多，这些变化能很好地激发人的购房欲望。
“‘好房子’在未来还会激发出更多成交机会。好房子不只是产品升级，更多是出于战略考虑，通过供应端的提升，刺激整体市场需求和信心的修复。”郭锐指出。
以社区为例，IWG中国区总裁胡懋认为，“好房子”要加上好的社区、好的配套，才能形成一个非常有吸引力的生活环境。胡懋指出，当企业在想如何提升居住环境、提高社区活跃度和吸引力时，可能只想到做好绿化或者配置商业，或许想不到是不是也需要配置一个办公空间，吸引更多不同行业、不同产业的人进入社区。
公开资料显示，IWG聚焦于灵活办公赛道，是全球最大的运营精装修、小面积、全服务式办公空间的集团公司。胡懋介绍，近年来，IWG逐渐将网点渗透进社区，其认为社区也有较大规模的灵活办公需求，这和打造好社区、好的居住环境相辅相成。
城市更新迈向场景化
除了“好房子”之外，城市更新也被看作是房地产行业下一阶段的发力赛道之一。政策端，城市更新与“去库存、优供给”强绑定，并承担着助力城市高质量发展的任务。
第一太平戴维斯估值及专业顾问服务广州主管、董事周志鹏认为，城市更新无限复制的开发模式已经走到终点，未来能突围的项目将聚焦打造级差地租。
周志鹏表示，城市更新将有两大变革方向。其一，依托在地文化底蕴打造不可复制的特色，这一类产品难以被竞品模仿。其二，无独特区位的项目可以通过进行持续的内容植入来构建竞争力。例如，部分城市中心项目打造小型剧院，依托明星资源持续更新内容，票房表现可观，并与周边餐饮业形成联动引流。
周志鹏认为，差异化、个性化以及内容植入是城市更新项目的核心竞争力。此外，城市更新的参与主体或将发生转变，开发商需从追求快钱转向长期慢钱，深耕项目培育。运营环节也需要前置，运营部门将从成本中心逐步转为价值创造中心，通过跨界转换产业、社区与消费资源来盘活资产，而资金方也将从短期投机转向长期主义，能接受长周期回报的资金将具有优势。
“城市更新正处于新旧交替阶段，传统的拿地开发模式落幕，行业将从粗放式发展迈向精细化发展。”周志鹏直言。
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