作者丨彭敏静
编辑丨张雅婷
近日，广州出台的《关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》明确，对于符合一定条件的低效楼宇，支持其功能转换或临时利用为科技创新、研发设计、保障性租赁住房、养老、酒店、文娱、医疗健康等。
差不多时间，珠海也印发《珠海市既有商业办公建筑功能临时变更为酒店功能使用管理办法（试行）》，明确已建成并办理不动产登记的既有商业、办公建筑在符合条件的前提下可临时变更为酒店功能使用。这标志着珠海加入“商办改酒店”政策阵营。
南方财经记者梳理发现，厦门、广州、横琴、上海、武汉、深圳等地率先探路支持既有商业办公建筑功能临时变更或建筑业态调整之后，“商办改酒店”这一存量盘活路径正在更多城市落地。
从更宏观的视角看，“商办改酒店”政策浪潮是城市更新的缩影。《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》提出“加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合利用，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。”
城市空间“二次开发”
政策转向的背后是商业地产供需格局的深刻变化。
据观点指数监测，2023年12月至2026年3月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉重点八城写字楼租金整体呈现持续下行、逐步筑底的运行态势，八城租金均值从3.21元/平方米/天逐步回落至2025年末的2.30元/平方米/天，下行周期贯穿近两年，进入2026年一季度后在低位区间震荡企稳，环比波动明显收窄，市场阶段性底部特征逐步显现。
据广州市住房和城乡建设局统计，全市中心城区超四成高层商办楼宇建成时间在30年以上，楼宇更新亟待解决。
同样，根据珠海市存量商业办公项目库存压力较大、改作酒店功能临时使用意愿较强等特点，结合当前市场需求，亟须探索支持既有商业、办公建筑变更为酒店功能临时使用的实施路径，并进一步规范相关工作，以盘活存量商业办公物业，激发城市发展活力。
大量写字楼和商业地产空置，业主面临沉重的债务压力，迫切需要通过业态转型盘活资产。
一位办公楼租赁相关负责人表示，写字楼改造成酒店，成为当前主流且成效明显的调改方向，这一趋势自2024年开始明显加速。
另一个值得关注的动向是金融端的配套支持。去年12月，国家发展改革委办公厅关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓宽了REITs可发行行业范围，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆项目以及城市更新项目。
金融工具的创新与存量盘活政策的协同，为这场城市空间的“二次开发”注入更持久的动力。
探索更多新业态
不少城市选择打开“商办改酒店”的政策通道，试图以业态转换破解存量困局。
南方财经记者梳理各地政策留意到，不少城市采用“过渡期”政策设计。其中，武汉一般建筑过渡期为5年，存量商务楼宇功能转换的过渡期可放宽至15年；广州则设立了最长15年（含延期）的使用过渡期；针对酒店投资回报周期特点，珠海明确临时变更首次期限5年，期满后经评估可续期5年，可实现10年稳定经营。此外，值得关注的是，政策覆盖面方面，也从酒店功能扩展到更多民生和产业领域，探索更多新业态。
厦门是国内较早探索商业办公建筑变更为酒店的城市之一。2020年7月，厦门市自然资源和规划局印发《厦门市商业办公项目变更为酒店项目暂行规定》，该规定适用于厦门市已出让（含协议出让）的土地用途含商业、办公的项目，将商业、办公用途变更为酒店用途。
2023年10月，厦门对政策进行了全面升级，发布《厦门市商业办公项目土地用途变更和建筑功能临时变更管理办法》从激发市场活力、完善片区配套服务水平角度，在符合规划、建筑结构、消防、生态环境和行业规范等要求的前提下，商业办公项目土地用途可变更为餐饮、娱乐、其他商服等经营性用途，及教育、科研、医疗、养老、文化、体育等公共管理与公共服务类用途。
而建筑功能可变更为符合省级以上政府和政府部门发布的相关产业用地政策规定的体育、养老、文化创意、电子商务快递物流、科研、现代服务业、医疗项目等的产业、行业，以及市政府确定的补民生短板项目和引导类产业项目。
2024年4月，横琴粤澳深度合作区印发了《关于促进合作区酒店业高质量发展的若干措施》和《存量空闲建筑临时改作酒店使用操作指引》，为合作区存量空闲建筑临时改作酒店提供了政策依据。
去年5月，《武汉市既有建筑功能转换和混合利用实施办法（试行）》专门建立“正面清单”，明确了九类可开展的建筑功能转换场景，覆盖商业、文旅、民生服务等多个重点领域。其中，在商服领域，商业、商务办公、酒店等建筑内部业态可自由调整互换，企业可根据市场变化灵活调整经营模式，解决了办公改酒店、商业业态升级等无审批路径的难题。
去年5月，《关于珠海市促进房地产高质量发展的若干措施》提出，“在符合建筑安全、环境、消防、功能协调、不影响相邻关系等前提下，探索允许既有商业办公建筑之间用途相互转换或转换为文化、教育、体育、医疗、养老、幼托、酒店等用途”，为相关政策制定奠定了基础。
珠海市自然资源局相关负责人告诉南方财经记者，下一步，珠海市自然资源局将在此基础上，继续探索拓展既有建筑功能临时转换的范围，解决珠海市工业、商办、公服类建筑等多种用途临改诉求，支持存量建筑转化为文化、教育、体育、医疗、养老以及国家、省支持的产业行业等多元业态，进一步推动存量空闲建筑资源释放新发展动能，促进城市高质量发展。
SFC
出品丨21财经客户端 21世纪经济报道
编辑丨黎雨桐
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