争夺49轮、打破零溢价局面、填补区域“好房子”空白……北京亦庄全球人形机器人马拉松的热潮吹向了土地市场。4月21日，亦庄新城迎来2026年首宗住宅用地出让。YZ00-0802街区1401-1地块进入竞价环节，吸引建发、招商蛇口、保利发展等5家房企参与竞买。最终，该地块由中建智地以13.24亿元竞得，溢价率8.7%。
从板块现状看，此次成功出让地块周边二手房以回迁房为主，价格在3万—4万元/平方米；南侧的中海寰宇时代为限竞房，上市不足五年暂不能交易。区域内商品住宅存量紧缺，叠加未来新项目对居住品质、好房子标准的升级迭代预期，使得该地块未拍先热，备受房企关注。
5家房企鏖战49轮
出让文件显示，亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块（以下简称“亦庄新城1401-1地块”）占地面积约2.59万平方米，规划总建筑面积约5.18万平方米，土地用途为R2二类居住用地，容积率为2.0。
该地块正式竞拍启动前，市场关注度已持续攀升。保利发展、中建智地、招商蛇口、建发、金茂5家房企明确表达了参与该地块竞买的意愿。截至竞价开始前，该地块已累计收到3次报价，呈现出“未拍先热”的良好市场反响。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，在地块竞价开始前，中建智地、保利发展均提前针对该地块发布设计全流程招标公告，反映出头部房企对北京市场核心区位优质地块的强烈渴求，以及对项目确定性的高度重视。
本次地块现场竞价开启后，建发、保利发展率先举牌，随后招商蛇口、金茂、中建智地相继入局；竞拍中期，保利发展放缓出价节奏，中建智地、金茂、建发展开激烈角逐，各家房企轮番快速加价。
5家房企历经49轮线下竞价，最终中建智地以13.24亿元总价竞得该地块，溢价率8.7%。
北京商报记者梳理发现，2026年截至4月21日，北京共成功出让9宗地块。除本次出让的亦庄新城1401-1地块外，其余8宗地块均以底价成交，该地块也成为2026年北京市首宗实现溢价出让、打破“零溢价”局面的地块。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这是一个积极信号。从北京亦庄新城地块的表现，到各地对二季度工作的部署要求，都能看出市场信心在逐步复苏。土地市场正从过去普遍的底价成交，转向结构性的回暖。尤其是当前，像上海、北京等地的好地块频频出现逆势溢价，市场逻辑高度相似——这类资产具备较强的确定性，后续项目的销售流速也较为可期。
填补区域“好房子”空白
亦庄新城1401-1地块成功打破零溢价率，其核心基础在于该地块位于亦庄新城瀛海核心居住板块，且住宅项目稀缺。
张凯表示，该板块已近三年未有新增商品住宅用地供应，市场存量以早期的共有产权房、限竞房及尾盘为主，区域内积聚了一部分改善与置换需求，且符合时代要求的“好房子”产品供给存在明显缺口，这些都为该项目切入市场提供了窗口期。
在区域新增商品住宅项目持续稀缺的背景下，亦庄新城1401-1地块自身具备极为优越的区位条件。该地块距离地铁8号线瀛海站仅约269米，步行3—5分钟即可抵达站点；地铁8号线向北可直达奥林匹克公园、王府井等城市核心商圈，向南可衔接大兴全域，交通通达性优势显著。
此外，该地块周边3公里范围内配套资源完备，可充分满足居民日常生产生活需求。教育资源方面，周边分布有瀛海第五幼儿园、大兴精华学校等；医疗保障方面，地块东侧紧邻大兴瀛海医院，可提供便捷的医疗服务；商业配套方面，距离地块约300米处，便是近期刚开业的中海瀛海环宇坊，可覆盖居民购物、休闲、消费等多元需求。
在交通、商业、医疗、教育等配套资源全面完备的前提下，从瀛海区域当前二手房市场表现来看，合生me悦、瀛海府、中海寰宇时代等次新房项目，二手房成交均价约为5万元/平方米，而亦庄新城1401-1地块的成交楼面价约为2.55万元/平方米，具备较强的市场竞争力。
值得一提的是，上述提及的次新房项目均为“好房子”标准出台之前开发建设，随着未来亦庄新城1401-1地块项目的入市，将有效填补该区域内符合“好房子”标准的住宅产品空缺，进一步完善区域住宅产品结构。
张凯表示，此次亦庄新城1401-1地块的竞拍是当前北京土地市场的一个缩影。在“控增量、去库存”的供应格局下，资金正越来越倾向于流向那些区位突出、配套健全、风险可控的优质标的。也进一步印证，市场并非缺乏流动性，而是对资产的确定性与长期价值提出了更高要求。随着土地供应进入总量收缩、强调“好房子”和存量盘活的新阶段，位于核心区域的优质地块依然具备吸引竞争的能量，市场分化与理性也成为常态及共识。
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